Het Vlaamse ‘wonen in eigen streek’ -criterium bij de aanschaf van een woning druist in tegen de Europese fundamentele vrijheden Het Vlaamse grond- en pandendecreet waarbij het recht tot aankoop/huur van bepaalde woningen en gronden enkel voorbehouden i

In Archiefby robert

Het Vlaamse ‘wonen in eigen streek’ -criterium bij de aanschaf van een woning druist in tegen de Europese fundamentele vrijheden

Het Vlaamse grond- en pandendecreet waarbij het recht tot aankoop/huur van bepaalde woningen en gronden enkel voorbehouden is aan personen uit de eigen streek is in strijd met het Europese recht. Ook al heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie hierover nog geen definitieve uitspraak gedaan, lijkt dit al duidelijk te zijn door de conclusie van advocaat-generaal Mazák van 4 oktober 2012. Deze conclusie, die dient tot advies voor het EU-Hof werd gemaakt naar aanleiding van een vraag die gesteld werd door het Belgische Grondwettelijk Hof aan het EU-Hof . Indien het EU-Hof de opinie van haar advocaat-generaal volgt, komt het hele grond- en pandenbeleid van de Vlaamse Overheid op de helling te staan en zullen woningen gelegen in woonuitbreidingsgebieden in 69 Vlaamse gemeenten niet langer énkel door de eigen inwoners van de gemeenten kunnen worden aangekocht/gehuurd maar door eenieder.

Gemeenten
Het Vlaamse decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009 bepaalt dat er een bijzondere voorwaarde geldt voor de overdracht van gronden en woningen in bepaalde woonuitbreidingsgebieden en in 69 Vlaamse gemeenten. Het decreet voorziet er immers in dat de aankoop/huur van gronden/woningen die hier gelegen zijn enkel kan geschieden mits goedkeuring van een provinciale beoordelingscommissie. Deze commissie zal beoordelen of de koper/huurder een voldoende nauwe band heeft met de gemeente. Enkel indien dit het geval is zal de koop/huur worden toegestaan. De 69 gemeenten waarvoor deze regel geldt, werden aan de hand van bepaalde criteria vastgesteld: ofwel behoren zij tot de 40 pct. Vlaamse gemeenten waar de gemiddelde bouwgrond per vierkante meter het hoogst is; ofwel behoren zij tot de 25 pct. Vlaamse gemeenten met de hoogste interne migratie-intensiteit (verhuisbewegingen tussen gemeenten in België); of zij behoren tot de 10 pct. Vlaamse gemeenten met de hoogste externe migratie-intensiteit (verhuisbewegingen van en naar het buitenland). In de gemeenten die vallen onder één van de hierboven vermelde criteria kunnen gronden en woningen slechts worden overgedragen aan personen die hetzij gedurende tenminste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente die ook voorkomt op de lijst; hetzij aan personen die op datum van de overdracht tenminste gedurende een halve werkweek werkzaamheden verrichten in de gemeente; of aan personen die op grond van zwaarwichtige en langdurige omstandigheden een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd. Naar eigen zeggen wil de Vlaamse overheid op deze manier tegemoetkomen aan de woonbehoeften van de eigen bevolking van de gemeenten in kwestie. De hoge grondprijs in het merendeel van deze gemeenten leidt er immers toe dat minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen zich geen woning kunnen veroorloven in hun eigen gemeente. Daarenboven drijven financieel sterkere bevolkinggroepen uit andere gemeenten de prijzen de hoogte in en kopen deze vele van de beschikbare gronden en woningen aan. Met voornoemd decreet tracht de Vlaamse Regering de bewoning door de eigen bevolking in bepaalde gebieden/gemeenten te bevorderen.

De vraag stelt zich nu of het vereiste van de nauwe band met de gemeente die men dient aan te tonen bij de aanschaf/huur van een woning/grond zomaar is toegestaan. Zulke eis verhindert immers niet alleen dat personen die niet in de bewuste gemeente of in een aangrenzende Belgische gemeente woonachtig zijn geen aanspraak kunnen maken op de koop/huur van een woning/grond, doch ook dat personen die wel wonen in een aangrenzende gemeente maar die niet op de lijst staat geen aanschaf kunnen doen, noch personen die woonachtig zijn in een ander land.

Woonachtig in ander land
Deze laatste groep van personen maakt het interessant aangezien hierdoor de Vlaamse situatie grensoverschrijdende problemen met zich meebrengt, waardoor het Europese recht van toepassing is. Volgens het EU-recht mogen burgers van een andere EU-lidstaat door een land immers niet gediscrimineerd worden ten opzichte van eigen burgers. Artikel 21 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU) stelt dat iedere burger van de Unie in principe het recht heeft vrij op het grondgebied van de lidstaten te reizen en te verblijven. Ook de artikelen inzake het vrij verkeer van werknemers, de vrijheid van vestiging en de vrijheid van dienstverlening -zijnde fundamentele vrijheden- stellen dat beperkingen voor onderdanen van een lidstaat op het grondgebied van een andere lidstaat verboden zijn. In zijn advies stelt advocaat-generaal Mazák terecht dat de toegang tot huisvesting en andere onroerende goederen een voorwaarde is om de hierboven vernoemde fundamentele vrijheden te kunnen uitoefenen. Aangezien in het decreet echter een voldoende nauwe band wordt vereist met de doelgemeente alvorens men aldaar gronden of woningen kan kopen of voor meer dan negen jaren kan huren, zullen burgers uit andere EU-lidstaten ervan weerhouden kunnen worden hun rechten inzake vrij verkeer uit te oefenen. Inderdaad: aangezien er een ongelijke behandeling is van personen die wonen of werken in de doelgemeenten of hier zeer nauwe banden mee hebben en anderen zoals buitenlanders, worden deze buitenlanders aldus gehinderd bij de aanschaf van een woning/grond. Hierdoor zullen zij zich minder snel vestigen in één van de gemeenten in kwestie. Dit is verboden conform voornoemde artikelen uit het VWEU.

Doel van algemeen belang
Een beperking van het vrij verkeer kan echter gerechtvaardigd worden indien er een doel van algemeen belang wordt nagestreefd, de maatregelen geschikt zijn om de verwezenlijking van dit doel te waarborgen én niet verder gaan dan nodig is om het bewuste doel te bereiken. Zoals hierboven gesteld beweert de Vlaamse Overheid dat het decreet wenst te voldoen aan de woonbehoeften van de bevolking uit eigen streek. Zulk doel kan inderdaad een doelstelling van algemeen belang zijn. Volgens advocaat-generaal Mazák is het aan het Belgisch Grondwettelijk Hof om na te gaan of dit in werkelijkheid ook het doel is dat de Vlaamse overheid tracht na te streven. Volgens de Franse regering heeft het decreet immers als doel niet zozeer de sociale verdringing te beperken maar wel het Vlaamse karakter van de bevolking in doelgemeenten te bewaren. Dit kan duidelijk niet aangemerkt worden als een reden van algemeen belang.

Verdringing
Daarenboven dient er ook te worden nagegaan of -ervan uitgaande dat sociale verdringing inderdaad het doel is dat de Vlaamse Overheid tracht te verwezenlijken- de maatregelen die het decreet voorziet geschikt zijn om het doel te bereiken en niet verder gaan dan nodig. Het is duidelijk dat noch de eis dat men reeds zes jaar in de bewuste gemeente dient te hebben gewoond, noch de eis dat men er werkt of bepaalde sterke banden met de gemeente onderhoudt, ertoe kan leiden dat men hierdoor specifiek de minder kapitaalkrachtige bevolking uit de gemeente beschermt. Immers, ook zij die wel voldoende kapitaal hebben en aan voornoemde criteria voldoen genieten volgens het decreet van het recht om woningen/gronden aan te kopen/huren en dit terwijl zij geen sociale bescherming behoeven.
Hieruit volgt dan ook dat de maatregelen in het Vlaamse decreet niet geschikt zijn om het specifieke doel -uitsluiting van sociale verdringing van de minder kapitaalkrachtigen- te bereiken. Daarenboven ben ik van mening dat de Vlaamse Overheid blijkbaar vergeet dat er ook minder kapitaalkrachtige personen wonen in andere Belgische gemeenten. Deze worden immers ook uitgesloten indien zij geen band hebben met de gemeente waarin zij willen gaan wonen.

Andere maatregelen
Bovendien, zelfs indien de maatregelen wel geschikt zouden zijn, gaan zij verder dan nodig is om hun doel te bereiken. Zoals advocaat-generaal Mazák terecht opmerkt kan het doel -het uitsluiten van sociale verdringing- immers ook worden bereikt door maatregelen te treffen die niet het gevolg hebben dat aan bepaalde personen het recht wordt ontzegd om een woning/grond te kopen/huren in een bepaalde gemeente. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan tegemoetkomingen, regulering van de prijzen in de betreffende gemeenten of begeleidende maatregelen die de overheid kan nemen ten behoeve van de beschermde eigen bevolking.
Indien het Hof de bevindingen van de advocaat-generaal bevestigt -en die kans is mijns inziens groot- zal de Vlaamse Overheid andere maatregelen dienen te treffen om sociale uitsluiting tegen te gaan; maatregelen die er niet toe leiden dat enkel zij die een band hebben met de gemeente in de mogelijkheid zijn een woning/grond te kopen/huren. Zulks leidt er immers toe dat bepaalde inlandse categorieën van mensen worden bevoordeeld ten opzichte van buitenlandse (en andere inlandse) belangstellenden.
Het is dan ook te hopen dat, tezamen met personen woonachtig in het buitenland, zowel kapitaal- als niet kapitaalkrachtige inwoners uit andere Belgische gemeenten ook voordeel zullen halen uit het EU-recht. De Vlaamse Regering kan ondertussen nadenken hoe het haar sociale doestellingen kan bereiken zonder EU-burgers te hinderen in de uitoefening van hun fundamentele vrijheden.

Sarah Schoenmaekers

Sarah Schoenmaekers is Universitair Docent Europees recht aan de Universiteit van Maastricht en advocaat in België

hits=25= / id=1491=