Successieplanning met privé onroerend goed

In Archiefby robert

In het juli/augustusnummer van het NederBelgischMagazine zijn wij ingegaan op enkele fiscale gevaren voor Nederbelgen. Gelukkig zijn er ook veel mooie fiscale verhalen te vertellen. In deze bijdrage gaan wij in op een drietal mogelijkheden voor successieplanning met onroerend goed.

Waarom plannen?
Onroerend goed behoort tot uw vermogen. Op het moment dat u mocht komen te overlijden, behoort het onroerend goed dus ook tot de te belasten nalatenschap. Als inwoner van België worden er bij uw overlijden dan ook in België successierechten verschuldigd over de waarde van het in Nederland gelegen onroerend goed. Voor de naaste familiegroep zijn de percentages gelegen tussen 3% en 27%.
Nederland heft sinds 2010 niet meer bij uw overlijden, onder de voorwaarde dat u langer dan tien jaar in België woont of intussen genaturaliseerd bent tot Belg. Voldoet u niet aan deze voorwaarden, dan heft Nederland ook op grond van de woonplaatsfictie in de schenk- en erfbelasting. De Nederlandse heffing voor de naaste familiegroep is maximaal 20%.
Aangezien het in Nederland gelegen onroerend goed betreft, treedt België in principe terug. Zij verlenen een vermindering op de belastingaanslag, onder de voorwaarde dat betaling van successierechten in Nederland kan worden bewezen.
Al met al genoeg reden om een planning te overwegen.

De heer A
De heer A woont in België en bezit een pand in Nederland. In dit pand woont zijn dochter.
De dochter kan de woning van de heer A kopen. Hierover is wel 6% overdrachtsbelasting verschuldigd in Nederland. De koopsom kan zij schuldig blijven aan haar vader. De rente die zij aan vader betaald, kan zij in Nederland aftrekken van haar inkomen (hypotheekrenteaftrek). De betaalde rente moet dan wel daadwerkelijk op haar “drukken”, ofwel worden voldaan ten laste van haar vermogen.

Schenking
Vader kan na de verkoop ook één of meerdere schenkingen doen. Zo kan hij de koopsom voor de woning op een later moment deels of geheel kwijtschelden. Ook een jaarlijkse schenking van een lager bedrag behoort tot de mogelijkheden. Zo kan bijvoorbeeld, binnen bepaalde voorwaarden, een bedrag worden geschonken waarmee de dochter in de mogelijkheid verkeert rente en aflossingen op de lening te betalen. Uiteraard leiden aflossingen op de lening wel tot minder hypotheekrenteaftrek.
Deze schenkingsmogelijkheden houden een schenking van roerend vermogen in en kunnen daarom in België plaatsvinden door middel van een onbelaste handgift. Het is ook mogelijk om de schenking te laten registreren en 3% registratierechten in België af te dragen. Daarmee wordt voorkomen dat het geschonken bedrag bij een overlijden van de heer A binnen drie jaar alsnog bij zijn nalatenschap moet worden geteld.
Door de verkoop in combinatie met de schenkingen, vermindert het vermogen van de heer A. Over het overgedragen vermogen is bij overlijden geen successierecht meer verschuldigd. De kosten zijn 6% overdrachtsbelasting en eventuele registratierechten over de schenking.

Mevrouw B
Mevrouw B uit België heeft een aantal (beleggings-) panden in Nederland. Deze panden zijn verhuurd en in één van deze panden woont haar zoon. Voor mevrouw B behoren de panden tot het inkomen in box 3 en worden jaarlijks belast tegen 30% bij een fictief rendement van 4%.
Mevrouw B besluit enkele panden, waaronder het pand waarin haar zoon woont, te verkopen aan haar zoon. De zoon blijft de koopsom schuldig. Daardoor heeft mevrouw B een vordering op haar zoon. Mevrouw B schenkt echter deze vordering niet aan haar zoon; zij schenkt alleen het blote eigendom van deze vordering. Daardoor heeft de zoon het bloot eigendom en mevrouw B het recht van vruchtgebruik. Het recht van vruchtgebruik geeft mevrouw B recht op de rente-inkomsten uit de vordering.

Rente
Voor de zoon betekent dit, dat hij geen huur meer betaalt maar rente. De huur was voor hem niet aftrekbaar, de rente is daarentegen in principe wel aftrekbaar in box 1. Voor de andere panden die de zoon heeft verkregen geldt dat die bij hem belast worden in box 3, maar dat hij hierop de vruchtgebruikswaarde van de schulden in mindering kan brengen. Voor mevrouw B geldt dat zij niet meer in Nederland wordt belast in box 3. Zij heeft het vruchtgebruik op de vordering. De rente-inkomsten worden belast in België, maar tegen het gunstige lage tarief van 15%. De zoon betaalt de rente uit de ontvangen huurinkomsten. Op deze wijze worden voor mevrouw B feitelijk huurinkomsten omgezet in rente-inkomsten.

De schenking van het bloot eigendom laat mevrouw B registreren in België. Daardoor worden registratierechten verschuldigd: niet over de (lage) bloot eigendomswaarde maar over de volle eigendomswaarde, ofwel over de gehele schuld. Hierover betaalt zij 3% registratierechten. Dit heeft tot gevolg dat de vordering voor het latere successierecht al volledig uit haar vermogen is. Deze wordt bij haar latere overlijden niet meer belast bij de zoon voor de waardeaangroei van bloot eigendom naar vol eigendom: er is immers over de volledige waarde al registratierechten voldaan.
Voor het successierecht wordt daarmee hetzelfde bereikt als door de heer A. Echter, mevrouw B houdt recht op de inkomsten uit de vordering vanwege haar recht van vruchtgebruik. De kosten zijn hier wederom 6% overdrachtsbelasting met 3% registratierechten.

De heer C
De Belgische heer C tenslotte kiest voor een andere fiscale route voor zijn in Nederland wonende dochter. De heer C maakt gebruik van een tijdelijk gat dat in de Nederlandse overdrachtsbelasting is geslagen. Door een uitspraak van de Hoge Raad van 11 december 2009 is vast komen te staan dat de levering van een beperkt recht niet leidt tot heffing van overdrachtsbelasting, indien dit beperkte recht niet juridisch is gevestigd.
Voorbeelden van een beperkt recht zijn een recht van opstal, een recht van erfpacht of een recht van vruchtgebruik. Als het economische beperkte recht (maar dus niet het juridisch beperkte recht) wordt overgedragen dan kan geen overdrachtsbelasting worden geheven.
Wat kan de heer C nu doen? Hij kan aan zijn zoon overdragen het economische recht van opstal van de woning waarin zijn zoon woont. Feitelijk krijgt de zoon het economisch eigendom van de woning zonder de grond. Hierover is dus op grond van het arrest van de Hoge Raad geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De koopsom wordt wederom geschonken. Indien dit in de vorm van een handgift plaatsvindt is dit onbelast en bij registratie van de schenking is 3% verschuldigd.

Tenslotte regelt de heer C in zijn testament dat het volledige juridische eigendom van de woning na zijn overlijden toekomt aan zijn zoon. Bij een verkrijging van het onroerend goed als erfenis is (in principe) geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor het successierecht blijft de heffing van dan zeer beperkt. Door de regeling in het testament heeft de zoon van de heer C automatisch het volle eigendom van de gehele woning, inclusief de grond, verkregen.
Bij deze variant van de heer C passen wel enkele kanttekeningen. In de eerste plaats is reparatiewetgeving bekend gemaakt. Daardoor kan deze optie slechts worden uitgevoerd tot uiterlijk het einde van dit jaar. Volgens het huidige wetsvoorstel worden dus in het verleden en in 2010 opgezette constructies gerespecteerd. Echter, de wet is nog niet definitief aangenomen. De mogelijkheid bestaat dan ook dat alsnog een aankondigingsregeling wordt opgenomen. Daardoor zouden bijvoorbeeld in de tweede helft van 2010 opgezette constructies alsnog belast worden met overdrachtsbelasting.

Er is genoeg keuze in de mogelijkheden met Nederlands onroerend goed en ook genoeg stof tot nadenken. En wellicht een goed idee om uw mogelijkheden eens door te nemen met uw adviseur.
hits=3= / id=1703=