Nieuw wetsvoorstel voor het dichten van fiscale gaten bij onroerend goedvennootschappen:Degelijk metselwerk of lapmiddelen?

In Archiefby robert

Het is in Nederland weer Prinsjesdag geweest. En Minister De Jager van Financiën heeft zijn eerste Miljoenennota gepresenteerd. Daarbij zijn ook de bijbehorende fiscale plannen voor 2011 uit de doeken gedaan. Verborgen tussen deze plannen bleek ook een belangrijke wijziging in de overdrachtsbelasting voor onroerend goedvennootschappen te zijn opgenomen.

De huidige regeling in het kort
In Nederland wordt 6% overdrachtsbelasting geheven bij de overdracht van onroerend goed, zoals huizen, appartementen en bedrijfsgebouwen. In de praktijk werden en worden mogelijkheden gezocht om deze belasting niet verschuldigd te worden. Een mogelijkheid die al snel werd ingezien houdt in dat het onroerend goed wordt ondergebracht in een vennootschap (B.V. of N.V.), waarbij de aandelen in deze vennootschap vervolgens worden overgedragen. Omdat het onroerend goed zich dan bevindt in een juridische “huls”, zou er geen overdrachtsbelasting betaald hoeven te worden. Er worden namelijk aandelen in een vennootschap overgedragen en geen onroerend goed.

Deze toch wel voor de hand liggende ontwijkingsmogelijkheid is al vroeg onderkend. Daarom kent de overdrachtsbelasting al zeer lang een regeling voor onroerend goedvennootschappen. Deze regeling houdt in dat bij fictie en onder bepaalde voorwaarden aandelen in een vennootschap worden gezien als een gebouw (een fictieve onroerende zaak). De overdracht van de aandelen wordt dan gezien als de overdracht van een gebouw en leidt alsnog tot heffing van overdrachtsbelasting. Er wordt dan geheven over de waarde in het economisch verkeer van het (Nederlandse) onroerend goed van de vennootschap. Voordat deze regeling toegepast kan worden door de Nederlandse fiscus, dient wel aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. In het kort komen de belangrijkste voorwaarden op het volgende neer:
De koper-verkrijger krijgt door de aandelenoverdracht een belang van minstens 33% in de vennootschap;
De bezittingen van de vennootschap bestaan voor minimaal 70% uit in Nederland gelegen onroerend goed, en
Dit onroerend goed wordt hoofdzakelijk niet voor eigen gebruik aangewend (dus bijvoorbeeld verhuurd aan derden, ter belegging aangehouden, uitgepond, gekocht en verkocht etc.)

Deze voorwaarden en de genoemde percentages bestaan in de basis al geruime tijd. Daardoor zijn er in de praktijk ook mogelijkheden ontwikkeld om nog steeds de heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. Een bekende mogelijkheid is het “oppompen” van de balans. Omdat één van de voorwaarden is dat 70% van de bezittingen uit onroerend goed bestaat, wordt met een lening door de vennootschap extra vermogen aangetrokken en (koersvast) belegd. Deze extra beleggingen veranderen de verhoudingen tussen het onroerend goed en het overige vermogen: de verhouding wordt minder dan de 70% bezitseis. Twee vereenvoudigde balansen kunnen dit toelichten

Balans voor “oppompen”
Gebouwen € 1,0 EV € 1,1
Kas € 0,1

Totaal € 1,1 Totaal € 1,1

De verhouding bedraagt hier 1,0/ 1,1 * 100% = 91%. Verkoop van de aandelen leidt tot 6% overdrachtsbelasting.

Balans na “oppompen”
Gebouwen € 1,0 EV € 1,1
Kas € 0,6 Schuld € 0,5

Totaal € 1,6 Totaal € 1,6

Door het aantrekken van extra gelden is de verhouding verandert in 1,0/ 1,6 *100% = 62,5%. De vennootschap is geen fiscale onroerend goedvennootschap meer en de overdracht van aandelen leidt dus ook niet tot heffing van overdrachtsbelasting. Overigens geldt dan wel een wachttermijn van een jaar (referentieperiode). Na de overdracht van de aandelen kan de lening weer worden afgelost.

Zeker voor vennootschappen met grote onroerend goedportefeuilles kan het zeer interessant zijn om 6% overdrachtsbelasting te voorkomen. De heffing kan dan namelijk behoorlijk oplopen.

De voorgestelde wetswijziging per 2011
De hierboven beschreven mogelijkheid om de balans op te pompen bestaat al zeer lang, maar wordt nu toch aangepakt. De maatregelen die nu worden genomen zijn ingrijpend, maar aan de andere kant naar onze mening ook weer relatief eenvoudig te omzeilen. In essentie worden de volgende wijzigingen doorgevoerd:

Tot op heden wordt de grens gelegd bij 70% Nederland onroerend goed. Deze grens wordt verlaagd tot 50% , waarbij nu ook buitenlands onroerend goed gaat worden meegeteld. Als aan die voorwaarde wordt voldaan moet van de bezittingen minstens 30% Nederlands onroerend goed zijn. Dit alles betekent dat er dus veel sneller voldaan zal worden aan de kwalificatie van fictieve onroerende zaak.
Het is niet meer mogelijk de balans op te pompen met vorderingen op naaste familie of op vennootschappen binnen het concern.
Het is niet meer mogelijk om de balans op te pompen met geld dat is geleend van naaste familie of van vennootschappen binnen het concern.

Deze maatregelen zijn genomen tegen het oppompen. Effectief maken ze het moeilijker, maar zeker niet onmogelijk. De wetsvoorstellen betekenen namelijk dat de balans in de toekomst nog wat harder “opgepompt” moet gaan worden. Als wij ons eerste voorbeeld nemen, dan moet de “opgepompte” balans na de wetswijziging worden:

Balans na “oppompen”
Gebouwen € 1,0 EV € 1,1
Kas € 1,1 Schuld € 1,0

Totaal € 2,1 Totaal € 2,1
In deze verhoudingen (1,0/ 2,1 *100% = 47,6%) wordt niet voldaan aan de voorwaarden en is er dus ook weer geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De gelden moeten na 1 januari 2011 alleen wel bij echte derden, zoals een bank, zijn geleend.

Materieel terugwerkende kracht
Een echte dam wordt dus ook weer niet opgeworpen door deze wetswijziging. Een belangrijk aandachtspunt is nog wel dat er, in ieder geval op dit moment, nog geen sprake is van overgangsrecht. Een (al dan niet opgepompte) vennootschap kan dus nu in 2010 niet kwalificeren als fiscaal onroerend goedlichaam en op 1 januari 2011 ineens wel. Voor die gevallen waarbij het voornemen bestaat de aandelen in 2011 (zonder overdrachtsbelasting) over te gaan dragen, geldt dat zij wellicht maatregelen moeten nemen. Als het noodzakelijk zou zijn om extra gelden aan te trekken (“bijpompen”), dan moet dit uiterlijk 31 december 2010 gebeuren!
hits=1= / id=1721=